V ČR se po roce 1989 výrazně proměnila struktura bytového fondu podle právního důvodu užívání - podíl bytů v osobním vlastnictví se zvýšil z necelého 1 % v roce 1991 na 20,1 % v roce 2011, zatímco podíl nájemního bydlení se snížil z 39,5 % v roce 1991 na 22,4 % v roce 2011. Podíl vlastnického bydlení (včetně družstevního bydlení, které má v ČR charakter blízký vlastnickému bydlení) dosáhl v roce 2011 78 %. Tato změna byla provázena postupným rozvojem nástrojů financování vlastnického bydlení – úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů. K rozvoji obou nástrojů došlo zejména po roce 2000 (v souvislosti se změnou ekonomických podmínek, zejména poklesem úrokových sazeb), kdy se začal výrazně zvyšovat objem poskytnutých úvěrů na bydlení a jejich podíl na HDP. Jako zástava poskytnutých hypotečních úvěrů (a úvěrů ze stavebního spoření nad určitou částku jistiny) slouží nemovitosti (byty, rodinné domy a pozemky), které dlužníci zastavují ve prospěch věřitelů – bank a stavebních spořitelen. Odhadní ceny těchto nemovitostí jsou stanoveny bankovními znalci (nebo externími odhadci) a slouží jako podklad banky pro rozhodnutí o poskytnutí úvěru (výše úvěru musí být v určité přiměřené relaci k odhadní ceně nemovitosti, tzv. ukazatel loan-to-value ratio, LTV), jeho ceně (výši úrokové sazby) a současně pro stanovení výše rezerv pro případ, že by došlo k nesplácení úvěru a nucenému prodeji zástavy (default).

Z výše uvedeného je zřejmé, že stanovení odhadní ceny nemovitosti přímo ovlivňuje dostupnost úvěru na pořízení bydlení pro žadatele (tj. zda se banka rozhodne potenciálnímu dlužníkovi úvěr vůbec poskytnout) a následně i jeho cenu (vyšší LTV znamená zpravidla i vyšší cenu, tj. vyšší úrokovou sazbu, ceteris paribus). Jinými slovy, stanovení odhadní ceny přímo ovlivňuje finanční dostupnost vlastnického bydlení pro žadatele (domácnosti), které jsou pro jeho pořízení nuceny využívat cizí zdroje (úvěry) a nemohou si jeho pořízení dovolit financovat pouze z vlastních zdrojů. Současně tak má vliv i na samotné rozhodování domácností o (ne)pořízení vlastnického bydlení a načasování jejich rozhodnutí. Klesající finanční dostupnost hypoték i vlastního bydlení z důvodu cenového boomu na trhu bydlení představuje v současnosti v ČR významný ekonomický i sociální problém (Sunega, Lux 2018), který se může odrazit i ve způsobu, jakým jsou odhady cen nemovitostí prováděny.  

Od října 2018 došlo navíc již ke druhému zpřísnění požadavků bank týkajících se hodnot LTV, DTI (debt-to-income, tj. poměru výše dluhu k čistým ročním příjmům domácnosti žadatele) a DSTI (debt-service-to-income, tj. poměru výše splátky úvěru k čistému měsíčnímu příjmu domácnosti žadatele), které jsou požadovány ze strany regulátora (České národní banky) ve snaze snížit systémová rizika na finančním trhu (Sunega, Lux 2013; Sunega, Lux 2007) a omezit přehřívání trhu s rezidenčními nemovitostmi. Důsledkem této regulace tak může být dodatečný tlak na „umělé“ zvyšování odhadních cen bytů a rodinných domů (čím vyšší odhadní cena nemovitosti, tím vyšší úvěr může být domácnosti poskytnut) a potenciálně tak i větší odchylku mezi odhadními a kupními cenami. Špatně nastavené odhadní ceny, resp. vysoká odchylka mezi tržní (kupní, transakční) cenou a cenou odhadní, může neočekávaně prohloubit negativní dopady případné budoucí krize (na trhu bydlení či ekonomické krize obecně) na finanční sektor a ohrozit jeho stabilitu mnohem více, než by vyplývalo z dnešních testů a analýz.

Výše odhadní ceny a ceny úvěru na bydlení (úroku) ovlivňuje prostřednictvím důchodového efektu rovněž výši spotřebních výdajů domácností na ostatní položky spotřebního koše, přičemž tento vliv je s ohledem na vysoký podíl výdajů na bydlení ve spotřebním koši českých domácností relativně velmi významný. Celkové (agregátní) spotřební výdaje domácností tvoří významnou položku HDP a jejich růst či pokles tak přímo ovlivňuje výkon ekonomiky jako celku. Stejně tak se výše výdajů na bydlení odráží i ve výši úspor domácností (a potenciálně i ve výši investic). Správné určení odhadních cen rezidenčních nemovitostí je i informací pro subjekty na trhu, jaké ceny jsou bankami „akceptovány“, tj. mohou nepřímo ovlivnit i výši transakčních cen nemovitostí. Ceny nemovitostí jsou obvykle zohledněny v příslušných cenových indexech (často index spotřebitelských cen, CPI), které slouží mimo jiné centrálním bankám pro kontrolu plnění jejich inflačního cíle. Ze všech výše uvedených důvodů je proto správné stanovení odhadních cen nemovitostí a spolehlivé sledování jejich vývoje v čase velmi podstatné.

Trh bydlení je stále těsněji provázán s vývojem ekonomiky jako celku, což mimo jiné ukázala i poslední globální finanční a ekonomická krize, která se dotkla významně celé řady států, včetně ČR (Lux, Sunega 2010; Hegedüs, Lux, Sunega 2011). Existence spolehlivé cenové databáze je nutnou podmínkou pro to, abychom vývoj na trhu bydlení mohli relevantně sledovat a na základě analýz těchto dat varovat před další možnou blížící se nestabilitou. Databáze odhadních cen sbíraných jednotlivými bankovními domy přitom nabízí rozsáhlou podporu pro takové analýzy – na rozdíl od transakčních cen sbíraných Českým statistickým úřadem nebo kupních cen evidovaných v Katastru nemovitostí obsahuje databáze odhadních cen vedle cenových údajů řadu podrobných informací o oceňovaných nemovitostech, o jejich tzv. atributech. Díky této skutečnosti je pak možné sledovat vývoj a trendy nejen pro trh bydlení jako celek, ale také v jeho různě definovaných segmentech. Odhadní ceny však musí poskytovat spolehlivý podklad pro takové analýzy.

Banky se v rámci úspor nákladů spojených s poskytováním úvěrů na bydlení snaží při oceňování nemovitostí využívat i cenové mapy, které většinou vychází z odhadních cen nemovitostí. Požadavkem ze strany regulátora (ČNB) je však větší kontrola ocenění založených na odhadních cenách ve smyslu jejich případné odchylky od kupních cen. Jinými slovy, banky se mají snažit o to, aby odchylka mezi kupní a odhadní cenou byla co nejnižší a pokud možno vždy odůvodněná. ČNB nemá v rámci svých kontrolních mechanismů však přístup ke kombinované databázi odhadních a kupních cen, která by jí umožnila posoudit „správnost“ odhadů provedených znalci a odhadci jednotlivých bank.

Obecným cílem projektu je přispět k větší transparentnosti hypotečního trhu a snížení systémových rizik finančního sektoru, a to (1) prostřednictvím srovnání a evaluace odchylek odhadních a kupních cen bytů v různě definovaných segmentech bytového trhu a (2) navržením procedur a postupů, které bankám umožní při oceňování pomocí cenových map nebo při vlastních analýzách rizik vhodně kombinovat vlastní odhadní ceny získané při poskytování hypotečních úvěrů a externí kupní ceny shromažďované ČÚZK v Katastru nemovitostí.

Prvním dílčím cílem bude posoudit využitelnost dat ĆÚZK pro účely porovnání kupních a odhadních cen, jejich úplnost, správnost, počet záznamů, podíl extrémních hodnot, propojitelnost údajů z databáze ČÚZK s dalšími veřejně dostupnými daty (např. registrem územní identifikace, adres a nemovitostí provozovaný ČÚZK, RÚIAN) za účelem rozšíření informací o sledovaných nemovitostech (např. z hlediska druhu nosné konstrukce, napojení na sítě) apod. Propojení údajů o nemovitostech evidovaných ČÚZK s dalšími datovými zdroji by umožnilo lépe kontrolovat faktory ovlivňující ceny nemovitostí pro účely srovnání kupních a odhadních cen. Zatímco v databázi odhadních cen jsou k dispozici současně i podrobné údaje o charakteristikách (atributech) nemovitostí sloužících jako zástava poskytnutých hypotečních úvěrů, v databázi kupních cen ČÚZK jsou pouze cenové údaje a údaj o ploše bytu nebo domu. Další údaje jsou dohledatelné pouze přes kupní smlouvy, které jsou však k dispozici pouze v nestrukturovaném formátu a rozsah údajů o nemovitostech v nich specifikovaných se liší. Kupní smlouvy jsou k dispozici pouze ve formátu nevhodném pro hromadné statistické zpracování (formát pdf) a nahlížení do nich je ze strany ČÚZK zpoplatněno (10 Kč za jednu stranu A4 kupní smlouvy).

Druhým dílčím cílem projektu bude zjistit, zda nedochází k systematickému nebo specifickému vychýlení odhadních cen rezidenčních nemovitostí od cen kupních, a to i ve vybraných lokalitách a segmentech bytového trhu (metodologie analýz je uvedena dále v textu). Odhadní ceny včetně atributů nemovitostí poskytne pro tento účel aplikační garant – Česká spořitelna, a.s. (dále jen ČS, a.s.), jeden z největších poskytovatelů hypotečních úvěrů v ČR (odhadujeme, že budeme mít přístup k počtu necelých 24 000 znaleckých posudků za rok, z toho zhruba 8 000 posudků pro byty). Kupní ceny pak budou získány za úplatu ze strany ČÚZK.

Pro banky se nabízí možnost využít data o kupních cenách evidovaných ČUZK pro účely doplnění jejich vlastní databáze založené na odhadních cenách, tj. za účelem zpřesnění dálkových (bez přítomnosti znalce) ocenění. Banky mohou využít údaje o kupních cenách i pro kontrolu pravidelného masového přecenění zastavených nemovitostí, které dosud zpravidla provádí s využitím vlastních odhadních cen - tedy pro účely backtestingu přecenění zastavených nemovitostí požadovaného národními i nadnárodními regulátory. Třetím dílčím cílem projektu proto bude vytvořit pro banku participující na projektu v úloze aplikačního garanta, tedy Českou spořitelnu, a.s., webovou aplikaci umožňující porovnat ve sledovaných lokalitách odhadní cenu bytu stanovenou znalcem banky s průměrnou kupní cenou nejbližších (z hlediska sledovaných charakteristik bytu) bytů z databáze ČÚZK.

V neposlední řadě může projekt přispět k získání dalších informací o fungování trhu bydlení a hypoték v ČR – například pro lepší odhad podílu transakcí s využitím hypotečního úvěru a bez něj na celkovém počtu transakcí na trhu; případně čím jsou transakce s využitím hypotečního úvěru a bez něj vzájemně odlišné (může se jednat o vliv lokalit, regionálních rozdílů, ale také specifické vlivy, jako například investiční nákupy specifického segmentu bytů). Takové poznání je užitečné například s ohledem na vypovídací schopnost cenových indexů odhadních cen a umožnuje porovnat případné vychýlení v různých tržních segmentech. Vedle toho může tato informace rozšířit naši dosud velmi nízkou znalost o rozsahu a významu investičních a spekulativních nákupů na trhu bydlení v ČR.