Vydali jsme studii Sunega, P., P. Kubala, M. Lux, M. Macek 2021. Faktory nadhodnocení odhadních cen: analýza rozdílů mezi kupními a odhadními cenami bytů v roce 2019. Praha: Sociologický ústav AV ČR, v. v. i. 41 s. ISBN 978-80-7330-393-8. Studie je výstupem z projektu „Zvýšení transparentnosti hypotečního trhu v ČR rozšířením datové základny pro sledování a odhad cen nemovitostí“ podpořeného Technologickou agenturou ČR (TAČR) pod číslem TL03000212 a byla vydána za finanční podpory Strategie AV21.
Jejím obsahem je porovnání výše kupních a odhadních cen bytů v roce 2019 a analýza hlavních faktorů vysvětlujících případné rozdíly mezi nimi. Kupní ceny byly získány z evidence Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (dále jen ČÚZK), odhadní ceny pak ze zdrojů České spořitelny, a.s. (dále jen ČS), která byla zároveň aplikačním garantem projektu. Tato část studie úzce navazuje na svou první část s názvem „Datové zdroje pro srovnání kupních a odhadních cen nemovitostí“, která zahrnovala detailní představení a popis struktury obou datových zdrojů použitých pro analýzu. Cílem této části studie je především pokusit se odpovědět na otázku, jaké byly hlavní faktory v pozadí rozdílů mezi kupními a odhadními cenami bytů v ČR v roce 2019, v jakých segmentech trhu se tyto rozdíly projevovaly nejvíce a jaké by mohly být potenciální důvody těchto rozdílů.
Celá publikace je volně ke stažení na níže uvedeném odkazu.
Porovnání kupních a odhadních cen bylo provedeno s využitím tří alternativních metodologických přístupů tak, aby naše výsledky byly co nejvěrohodnější. Kapitoly v této části studie jsou proto členěny podle metodologického přístupu použitého pro srovnání cen.Náplní první kapitoly je popis výsledků porovnání kupních a odhadních cen, které bylo založeno na podrobném třídění obou datových souborů podle vybraných proměnných zastoupených v obou datových souborech v dostatečně malých geografických celcích (za okresy a okresní města). V těchto tržních segmentech (tříděních) byly zjištěny průměrné a mediánové kupní a odhadní ceny, resp. rozdíly mezi nimi, a ty byly dále analyzovány
a hodnoceny. Porovnání kupních a odhadních cen prezentované ve druhé kapitole bylo provedeno na spojených datových souborech. Ke každému bytu s odhadní cenou v datech ČS byl přiřazen geograficky nejbližší byt s kupní cenou z dat ČÚZK, tedy byt, který se nacházel maximálně ve vzdálenosti do 500 metrů od bytu z dat ČS. Vzdálenost mezi byty byla určena s využitím přesné polohy dané GPS souřadnicemi. Geografická blízkost ovšem nestačila pro utvoření dyád. Mimo samotnou vzdálenost byly nejbližší dvojice bytů definovány i podle dalších atributů (např. plocha bytu, typ konstrukce domu) a teprve poté byly kupní a odhadní ceny takto vytvořených dvojic bytů navzájem srovnány. Třetí kapitola
uvádí výsledky porovnání kupních a odhadních cen rovněž na spojených datových souborech se zachováním těch proměnných (atributů), které se vyskytovaly v obou datových souborech; jednotková cena bytu (cena na m2) pak byla na spojeném souboru vysvětlována pomocí regresních modelů, a to včetně využití interakčních proměnných. Čtvrtá kapitola shrnuje zjištění předcházejících kapitol a upozorňuje na limity a omezení provedených analýz a prezentovaných výsledků.
Autoři jsou si vědomi toho, že propojení obou datových souborů 1:1 a hodnocení pouze identických bytů by bylo jednoznačně metodologicky nejčistší a nejméně zpochybnitelné (na druhé straně by vzorek analyzovaných bytů byl pravděpodobně výrazně menší). Problémem bylo, že jednoznačný identifikátor umožňující takové propojení obou datových souborů nebyl k dispozici v datech ČÚZK ani v datech ČS. Výše popsané alternativní metodologické
přístupy s sebou nutně nesou určité nepřesnosti a z toho plynoucí možné vychýlení výsledků. Mimo jiné proto však bylo zvoleno více přístupů, abychom ověřili, že závěry založené na jednom přístupu se v zásadě shodují se závěry založenými i na jiných přístupech, případně kde se rozcházejí.
Sdílet / Share this post
 Faktory nadhodnocení odhadních cen | [Faktory nadhodnocení odhadních cen] | 1594 kB |