Grantový projekt podpořen Grantovou agenturou České republiky pod číslem GA403/09/1915. Zahájení řešení 1.1.2009, ukončení řešení 31.12.2011. Hlavním řešitelem za Sociologický ústav AV ČR, v.v.i. byl Ing. Mgr. Martin Lux, Ph.D. Výše finanční podpory na celou dobu řešení projektu činila 3,4 mil. Kč.

Cílem projektu bylo mimo jiné provést ucelený popis transformace podmínek v oblasti bydlení v ČR zahrnující jak detekci hlavních příčin, tak analýzu jejích důsledků na sociální nerovnosti a tržní systémová rizika. Poznatky by měly rovněž posloužit pro hodnocení a doporučení v oblasti fiskální a monetární politiky státu.

Úvod

Oblast bydlení prošla v naší zemi od začátku ekonomické transformace do současnosti rozsáhlými proměnami; a to jak fungování bytového trhu (ovlivněného makroekonomickou stabilizací a otevřením nabídky úvěrování koupě bydlení), tak forma a rozsah státních intervencí. Přestože tyto proměny již byly parciálně analyzovány z pohledu finanční dostupnosti bydlení (Lux et al. 2002, Lux 2002, Lux, Sunega 2006), postojů a preferencí českých občanů (Lux et al. 2003, Lux 2005), fungování nabídkové strany trhu bydlení a hypotečního úvěrování (Lux et al. 2005, Sunega, Lux 2007), technických a architektonických proměn (Kuta et al. 2007, Sýkora 2004) i efektivity a efektivnosti vybraných nástrojů bytové politiky (Sunega 2005), a jakkoliv výsledky těchto analýz dostaly prostor v prestižních impaktovaných vědeckých časopisech u nás i v zahraničí, postrádáme dosud shrnující, teoreticky zarámovaný a empiricky podložený celostní výklad transformace podmínek v oblasti bydlení v ČR, který by nejen popsal stávající stav či vývoj, ale osvětlil příčiny tohoto jedinečného procesu a zejména pak komplexněji popsal jeho důsledky pro sociální nerovnosti a tržní systémová rizika v naší zemi; včetně konkrétního aplikačního přesahu pro tvůrce fiskální a monetární politiky.

Sociální nerovnosti v oblasti spotřeby bydlení chápeme nejen jako nerovnosti ve výši finanční zátěže spojené s výdaji na bydlení (finanční dostupnosti bydlení, platbách na bydlení), ale rovněž nově jako:

• nerovnosti vyplývající z nerovnoměrného rozložení majetku domácností ve formě rezidenčních nemovitostí (prudký vývoj cen vlastnického bydlení v naší zemi zřetelně přispěl ke zvýšení nerovností mezi vlastníky bydlení a těmi ostatními, přičemž tento často opomíjený růst, mající významný regionální rozměr, byl pravděpodobně ostřejší než růst příjmových nerovností samotných);
• nerovnosti v přístupu k bydlení (například nerovný přístup k výhodám plynoucím z explicitní i skryté veřejné podpory bydlení); a
• extrémní formy nerovnosti v podobě aktuálního či potenciálního sociálního vyloučení (prostorové segregace) určitých typů domácností.

Nerovnost zde není chápána jako fenomén, který je a priori negativní či má (musí mít) negativní dopad na udržitelný ekonomický rozvoj a sociální soudržnost; její pojetí je hodnotově neutrální. Nerovnosti v tomto významu mohou být vytvářeny jak fungováním trhů tak intervenčními zásahy státu. Nerovností rozumíme „nerovnou“ distribuci ve spotřebě bydlení, která má i svůj podstatný regionální rozměr.

Tržními systémovými riziky pak rozumíme pouze taková ekonomická rizika, která mohou mít reálný negativní dopad na udržitelný růst českého hospodářství, a která vyplývají:

• z posilování zastoupení vlastnického sektoru bydlení na celkovém bytovém fondu země a začlenění příjmově slabších domácností do vlastnického bydlení;
• z fungování úvěrového trhu (rizika vyplývající z vývoje specifického systému financování bydlení i vývoje zadlužení českých domácností jako takového);
• a z intervencí monetární i fiskální (bytové) politiky na bytovém a úvěrovém trhu.

Rizika jsou nazývána systémová, jelikož nám půjde o postižení těch rizik, která mají systémový charakter (týkají se celého hospodářství, společnosti). Systémová jsou ta rizika, která vznikají ve chvíli, kdy agregát individuálních rizik má podstatný vliv na ekonomiku země jako celek, na „rizikovost“ celého společenského a hospodářského systému (Wilcox, Ford 1998). Majetek ve formě rezidenčních nemovitostí tvoří nejdůležitější část bohatství domácností, jež prostřednictvím zadlužení ve formě hypotečních úvěrů i tzv. "efektu bohatství" (wealth effect) může mít důsledky na spotřebu domácností a makroekonomický vývoj. Bytový trh, jak názorně ukazují globální dopady tzv. hypoteční krize v USA, má dnes mnohem větší vliv na vývoj národního i světového hospodářství než kdy dříve; tato "nová" rizika jsou přitom v českém prostředí přehlížena. Nerovnosti i rizika, jak bylo výše uvedeno, mohou být důsledkem fungování trhů nebo státních intervencí či jejich vzájemnou kombinací; proto předmětem zájmu je nejen fungování samotného trhu, ale také forma a rozsah státních intervencí. Mimo to mají rizika, podobně jako nerovnosti, podstatný regionální rozměr.

Hlavním cílem předkládaného projektu je tak:

• v úzké návaznosti na dřívější úspěšné, avšak spíše parciální, projekty provést ucelený, do širšího kontextu zakomponovaný, teoreticky vhodně zarámovaný a empirickými výzkumy doložený popis transformace podmínek v oblasti bydlení v ČR po roce 1990 zahrnující jak detekci hlavních příčin tohoto specifického vývoje, tak analýzu jeho důsledků na sociální nerovnosti v oblasti spotřeby bydlení a tržní systémová rizika v ČR;
• zhodnotit stávající nástroje fiskální (bytové) a částečně i monetární politiky státu, zda-li efektivně zamezují růstu těch sociálních nerovností, jež ohrožují dlouhodobě udržitelný ekonomický růst a sociální kohezi, resp. růstu tržních systémových rizik, a rámcová doporučení změn v této oblasti.

Shrnutí současného stavu a upřesnění cíle projektu (dílčí cíle)

Z výzkumu bydlení prováděného v bývalých postkomunistických zemích již vznikla celá řada významných národních nebo mezinárodních komparativních prací (Lux (ed.) 2003, Lowe, Hudson 2004, Tsenkova, Lowe 2003, Hegedüs, Struyk 2005) zabývajících se spíše popisem změn podmínek bydlení (často jen v jedné oblasti) a parciální analýze vybraných důsledků těchto změn. K těmto pracím patří i škála dosavadních studií v českém prostředí (Lux et al. 2002, 2003, 2004, 2005, Kostelecký 2005, Sýkora 1999, Ettlerová, Matějková 2004). Zvláštní kategorii mezi těmito výstupy tvoří řada českých studií s názvem Standardy bydlení, které si zde získaly širokou čtenářskou obec a které se vždy každým rokem věnovaly prioritně jednomu či dvěma analytickým problémům (projekt GA ČR, reg. číslo: 403/03/0417 a projekt GA ČR, reg. číslo: 403/06/0915). Detekce hlavních příčin specifického vývoje ekonomické transformace v oblasti bydlení (vývoje trhů i intervencí státu), stejně jako teoretické zarámování tohoto vývoje, se v oblasti výzkumu bydlení v postkomunistických zemí, a to i na mezinárodním poli, omezily na diskusi o tom, zda-li existovala podobnost v cílech i prostředcích mezi různými postkomunistickými státy (Hegedüs & Tosics 1996). Evropský výzkum bydlení tak dosud postrádá ucelený, do širšího kontextu zakomponovaný a teoreticky vhodně zakotvený výklad ekonomické transformace v oblasti bydlení v postkomunistických zemích.

Nejznámější práce snažící se zhodnotit proces společenské a ekonomické transformace v postkomunistických zemích v obecnější rovině, a to nejen u nás, se zpravidla věnují jiným oblastem hospodářství (trh práce, privatizace podniků, makroekonomický vývoj), institucionálního vývoje nebo sociálních nerovností (sociální politika, etnická studie, chudoba) než oblasti bydlení; změny v oblasti bydlení, jsou-li vůbec reflektovány, v nich představují jen okrajové téma (Stark, Bruszt 1998, Večerník 1998, Večerník, Matějů 1999). Prvním dílčím cílem projektu je proto provést ucelený, do širšího sociálně-politického i politického kontextu zakomponovaný, teoreticky zarámovaný a empiricky doložený výklad transformace podmínek v oblasti bydlení v ČR po roce 1990, který by díky uvedení do kontextu a teoretickému ukotvení umožnil analýzu příčin specifického vývoje v této oblasti u nás. Pro teoretické zarámování výkladu ekonomické transformace v oblasti bydlení a pro detekci příčin jejího specifického vývoje v ČR budou autoři hledat inspiraci zejména mezi teoretickými koncepty korporativismu (Schmidt 1989, Lundqvist 1992), politického strukturalismu (Lundqvist 1992), path dependency (Kleinman 1996, Kleinman et al. 1998, Stark, Bruszt 1998), sociálního strukturalismu a sociální regulace (Berry 1999) či sociálního a kulturního konstruktivismu v oblasti vytváření významů, norem a ideologií v pozadí sociální a bytové politiky (Kemeny 1992, 1995, Boelhouwer, van der Heijden 1992, Bourdieau 2005). Není ovšem vyloučeno, že při bližším studiu problematiky bude teoretický rámec rozšířen o další teorie nebo navržen jiný, originální a vhodnější. Teoretickému rámci pak bude podřízena empirická část výkladu, která mimo samotný popis vývoje bytové politiky a změn podmínek bydlení zahrne rovněž také sociologicko-historickou analýzu kontextu vyžadovanou teoretickým rámcem (například kontext vývoje sociální politiky, vytváření sociálních nebo politických struktur a jiné).

Pro účel empirického doložení proměn podmínek bydlení v období transformace využijí předkladatelé tohoto projektu zejména rozsáhlý empirický materiál, který byl získán díky jimi realizovaným výzkumům v letech 2000 – 2006 (Postoje k bydlení v ČR 2001, Hypoteční úvěry v ČR 2005, Stavební spoření v ČR 2005, CVVM 2005, CVVM 2006), datové zdroje ČSÚ (SLDB 1991, 2001, Analýza bytové výstavby v ČR atp.), ČNB, Institutu regionálních informací a výsledků analýz provedených na datech z těchto šetření prezentovaných v odborných publikacích (Sunega, Lux 2007, Lux et al. 2006, Lux et al. 2006a); mimo to provedou doplňková kvalitativní šetření, jejichž podrobnosti jsou uvedeny v podkapitole věnující se metodologii. Celostní výklad transformace podmínek v oblasti bydlení snažící se, díky zarámování do širšího kontextu a do kontextu vývoje v ostatních tranzitivních zemích, i o detekci jeho specifických příčin, by přirozeně nebyl možný bez několikaletých zkušeností a výzkumné praxe v této oblasti. Předkladatel tohoto projektu založil v roce 2000 na Sociologickém ústavu AV ČR tým socioekonomie bydlení, který od té doby v této oblasti již provedl velké množství sociologických výzkumů, expertíz a své poznatky publikoval v řadě statí v impaktovaných vědeckých časopisech i prestižních českých a zahraničních monografiích. Díky své aktivní výzkumné činnosti nasbíral potřebný empirický materiál i erudici pro provedení celostního výkladu této problematiky v současnosti; výkladu, jež je postrádán jak u nás, tak i v mezinárodním vědeckém diskurzu.

Druhým dílčím cílem projektu je pak komplexní analýza důsledků vývoje podmínek v oblasti bydlení v ČR na sociální nerovnosti a tržní systémová rizika.

Sociální nerovnosti jsou zde hodnotově neutrálně definovány jako nerovnosti (distribuce) ve spotřebě bydlení (kvantitě i kvalitě spotřeby bydlení); některé z těchto nerovností však mohou ohrožovat sociální kohezi, destabilizovat politický vývoj nebo ohrožovat udržitelný ekonomický růst. Sociální nerovnosti mezi různými typy domácností budou sledovány v oblasti:

• finanční dostupnosti bydlení (zatížení domácností výdaji na bydlení);
• distribuce majetku domácností v oblasti rezidenčních nemovitostí; a
• přístupu k bydlení (zejména pak přístupu k výhodám plynoucím z explicitní i skryté veřejné podpory bydlení, přístupu k velikostně odpovídajícímu bydlení, přístupu k bydlení pro migrující populaci z méně rozvinutých do ekonomicky prosperujících českých regionů).

Zvláštní pozornost v rámci kategorie nerovností vážících se k přístupu k bydlení bude věnována analýze extrémních forem nerovností: sociálního vyloučení, sociální či lépe prostorové segregace (jako příkladu nerovností ohrožujících sociální kohezi).

Ve všech případech bude snahou zjistit příčiny (původ) sociálních nerovností (velkou pozornost budou, například, předkladatelé projektu věnovat vlivům státních intervencí), popsat regionální rozdíly v úrovni nerovností (např. v oblasti majetkových nerovností na regionální rozměr upozorňují Égert a Mihaljek 2006) a analyzovat jejich potenciální dopad na sociální soudržnost a udržitelný ekonomický růst v budoucnu, tj. diskutovat skutečnost, zda-li se jedná o nerovnosti, které by mohly mít vážné negativní dopady pro ekonomický vývoj a společenskou stabilitu; zda-li se jedná o „nespravedlivé“ nerovnosti, které vznikly z nevhodných státních intervencí nebo neoptimálního fungování trhů; nebo o nerovnosti, které nemají významnější negativní dopady a jsou přirozeným důsledkem uplatňování meritokratických principů demokracie. Snahou bude rovněž hodnotit stávající (a případně diskutovat nové) nástroje v oblasti fiskální (bytové) politiky státu, zda-li vedou ke snížení těch nerovností označovaných jako „nespravedlivé“ nebo těch nerovností, jež už nyní či potenciálně v budoucnu významným způsobem ohrožují sociální soudržnost a stabilní ekonomický růst, a přitom je lze efektivním způsobem ovlivnit regulací či státním zásahem. V této souvislosti bude brán zřetel na stávající český i evropský právní rámec, zejména pak v oblasti vlastnických práv a veřejné podpory.

Tržní systémová rizika jsou zde definována jako vybraná rizika pro udržitelný ekonomický růst, která vyplývají výhradně z vývoje trhu bydlení, hypotečního trhu a státních intervencí na obou těchto trzích - odvozeně tedy rizika vyplývající ze:

• zadlužení domácností hypotečními úvěry (a forem těchto úvěrů);
• politiky či spontánního procesu zvyšování zastoupení vlastnického bydlení na bytovém fondu země a začleňování příjmově slabších domácností do sektoru vlastnického bydlení; a
• strukturace („manipulace“) poptávky v oblasti bydlení ze strany státu, médií i hlavních realitních aktérů.

O tržních systémových rizicích se v evropském a americkém výzkumu bydlení hovoří zejména v souvislosti s růstem podílu vlastnického bydlení na bytovém fondu, který vede k vychýlení investic domácností ve prospěch investic do bydlení (Arrondel, Lefebvre 2001), v souvislosti se začleňováním příjmově slabších domácností do segmentu vlastnického bydlení, vysokým zadlužením domácností a též v souvislosti s růstem rizik v oblasti hypotečního úvěrování (zejména britské studie Smith 2005, Stephens 2005, Ford a Quilgars 2001, ale také nejnovější studie Bank for International Settlements jako Höller a Rae 2007). Objevil se i nemalý počet odborných statí věnujících se vlivu rostoucího podílu vlastnického bydlení na snížení úrovně pracovní migrace; tento vliv byl ovšem již v českém prostředí zkoumán a potvrzen (Lux et al. 2006a); předkládaný projekt se proto na tuto oblast zaměří pouze v relaci k jiným dosud nezjištěným rizikům.

Výše zmíněné studie upozorňují na to, že dnešní vlastnické bydlení neslouží pouze jako zajištění „na důchod“, ale stále více také k získání hotovosti pro spotřební účely, což zvyšuje míru zadlužení domácností a prohlubuje jejich individuální rizika. Agregát individuálních rizik se pak může stát rizikem systémovým. Smith (2005) společně s Fordem a Wilcoxem (1998) uvádějí, že rizika jsou nerovnoměrně rozložena – příjmově slabší domácnosti čelí větším rizikům než domácnosti příjmově silnější. Stejně tak deregulace v oblasti tržního financování bydlení (hypotečního úvěrování) a zvýšení konkurence v posledních dvou dekádách vedla v mnoha vyspělých zemích k rizikovějšímu chování bank; to vše v úhrnu by dle nich mohlo vést k hlubší a globálnější finanční krizi. Výsledky těchto nedávných vědeckých poznatků se zcela zřetelně již v praxi projevily prostřednictvím tzv. hypoteční krize v USA.

Hypoteční krize v USA začala v důsledku extrémně štědré politiky poskytovatelů hypotečních úvěrů. Hypoteční trh v USA je charakteristický tzv. sekuritizací úvěrů umožňující na jednu stranu rozložení rizik (mezi banky a investory do derivátů) a zajištění dostatečné likvidity pro úvěrové aktivity na kapitálovém trhu, na stranu druhou může docházet k problému asymetrické informace mezi investory do derivátů a poskytovateli úvěrů. Poskytovatelé úvěrů i díky této specifičnosti systému financování začali v posledních letech půjčovat častěji klientům z nejrizikovějších skupin obyvatel. Mimo to, na růst cen nemovitostí zareagovali tím, že „inovativně“ vymysleli tzv. „dostupné hypotéky“. Největším „trikem“ těchto produktů byla nejen nízká „zaváděcí“ sazba pro první fixní období, ale i fakt, že v prvním období klient vůbec nesplácel jistinu, nýbrž splácel pouze úroky nebo dokonce ještě méně než tyto úroky.

Kombinace růstu podílu „dostupných“ hypotečních produktů s rostoucím podílem sub-prime trhu na celkové úvěrové bilanci vedla k náhlému a prudkému růstu problémových úvěrů v roce 2006 (Kiff a Mills 2007). Za normálních okolností, kdy ceny nemovitostí rostou a úrokové sazby klesají, by problémoví klienti mohli své domy prodat a předčasně splatit své úvěry, nebo své úvěry za nižší úrokové sazby refinancovat, avšak za situace růstu úrokových sazeb a v té době již stagnujících cen nemovitostí věřitelům zpravidla nezbylo nic jiného než přestat splácet. Důsledky hypoteční krize byly značné, a to zdaleka ne jen pro americké hospodářství, ale také světové finanční trhy a stabilitu bankovního sektoru v mnoha zemích světa. Forma zajištění úvěrových zdrojů, škála nabízených produktů, vývoj úrokových sazeb (monetární politiky) a vývoj cen rezidenčních nemovitostí jsou faktory, které z individuálních rizik plynoucích ze zapojení příjmově slabších domácností do vlastnického sektoru bydlení a z rostoucího podílu vlastnického bydlení na bytovém fondu země vytvořily rizika agregátní, systémová. Cílem tohoto projektu je na základě znalosti těchto faktorů analyzovat potenciál vzniku systémových tržních rizik v českém prostředí; a to i v souvislosti se vstupem naší země do EU a „vzdání se“ vlastní monetární politiky.

Vedle výše zmíněných rizik bychom se chtěli v projektu zaměřit, a to zejména za účelem obecného pochopení vytváření preferencí na trhu bydlení, na otázku „manipulace“ (strukturace) postojů ze strany státu, médií nebo zainteresovaných realitních aktérů. Otázka vytváření postojů a zejména pak vytváření očekávání ohledně budoucího vývoje cen vlastnického bydlení je dosud neadekvátně řešena světovým socio-ekonomickým výzkumem bydlení, ačkoliv většina ekonometrických modelů aspekt cenového očekávání zahrnuje. Ekonomická teorie rozlišuje tři základní typy cenových očekávání (DiPasquale & Wheaton 1996: 247-256): exogenní, adaptivní a racionální. Exogenní očekávání se formují nezávisle na vývoji bytového trhu; domácnosti věří, že ceny bytů sledují určitý dlouhodobý trend bez ohledu na krátkodobé výkyvy na trhu nemovitostí. Adaptivní cenová očekávání jsou založena na současném nebo minulém vývoji cen na bytovém trhu. Jestliže ceny v předcházejících obdobích rostly, předpokládají domácnosti jejich růst i do budoucna. Racionální očekávání jsou založena na předpokladu dokonalé informace; tržní subjekty dokážou správně předvídat reakci trhu. Jelikož ani jedna z hojně užívaných forem očekávání nebere v úvahu vliv "manipulace" nebo sociální strukturace, na který upozorňují sociologové (Bourdieau 2005), a přitom očekávání mají podstatný vliv na spotřební chování a mohou představovat či posilovat tržní systémová rizika dle naší definice, je nutné této oblasti věnovat náležitou pozornost. Pro získání nových poznatků je rovněž zapotřebí využít nepříliš standardních experimentálních metod. Tato část projektu má tak být významnější inovací dosavadních metodických postupů používaných ve světovém výzkumu bydlení za cílem dosáhnout bližšího poznání procesů při vytváření individuálních postojů, očekávání a preferencí na trhu bydlení.

Ukáže-li se, že stávající rizika jsou či by se potenciálně mohla za určitých okolností stát systémovými tržními riziky ohrožujícími udržitelný ekonomický růst (a to i v souvislosti s naším vstupem do eurozóny), pak se budeme, ve druhém kroku, věnovat rovněž hodnocení nástrojů fiskální a zde částečně též monetární politiky, které by mohly takové situaci zabránit (podobně jako v případě sociálních nerovností).

Metodologie

Pro naplnění prvního dílčího cíle, tedy vytvoření uceleného, teoreticky zarámovaného a empiricky doloženého výkladu transformace podmínek v oblasti bydlení po roce 1990 v ČR, který by umožnil detekci příčin specifického vývoje v této oblasti, využijeme zejména námi dříve dosažených empirických poznatků z dlouhodobého výzkumu bydlení v naší zemi, které by byly aktualizovány, zasazeny do nejvhodnějšího teoretického rámce a širšího sociálně-politického kontextu, a doplněny o detekci příčin specifického vývoje u nás - příčiny by vedle vlastních analýz (historicko-sociologické analýzy kontextu, logické analýzy časových řad) byly zjišťovány (ověřovány) též prostřednictvím několika polostandardizovaných rozhovorů s hlavními aktéry vývoje realitního trhu (investoři, developeři, banky) a tvůrci bytové politiky (bývalí ministři pro místní rozvoj, poradci) v naší zemi; předpokládáme celkový počet 10 rozhovorů, přičemž přibližně polovina z nich by byla uskutečněna s bývalými tvůrci bytové politiky. Na závěr těchto kvalitativních rozhovorů, jež budou zpracovány standardní kvalitativní sociologickou metodikou, bude uspořádána skupinová diskuse (focus group) s účastníky rozhovorů, během níž by mělo dojít k vzájemnému střetu alternativních výkladů a vyjasnění síly jejich argumentace. Ze skupinové diskuse bude pořízen záznam, jež bude následně zpracován opět s využitím standardních kvalitativních výzkumných technik. Rozhovory a diskusi by doplnila obsahová analýza oficiálních dokumentů přímo ovlivňujících oblast bytové politiky v ČR v průběhu ekonomické transformace – koncepcí bytové politiky, programů politických stran a vládních prohlášení.

Aktualizace empirických zjištění bude provedena za využití námi dříve pořízených datových souborů Českého statistického úřadu (ČSÚ) a pro účel naplnění tohoto dílčího cíle také nově pořízených datových souborů ČSÚ (Ceny sledovaných druhů nemovitostí, Statistika rodinných účtů 2008, Životní podmínky 2007). Ucelený výklad kontextu (v závislosti na zvolené teorii) a příčin vývoje bytové politiky a podmínek bydlení v naší zemi neposlouží jen lepšímu pochopení celého transformačního procesu u nás, ale také k pochopení role změn podmínek v oblasti bydlení v ekonomické transformaci postkomunistických zemí obecně – tedy přinese poznatky, které nebyly dosud systematicky dosaženy a přitom jsou evropským výzkumem bydlení postrádány. Ojedinělost tohoto výkladu by mohla vést k jeho širokému využití v oblasti evropského výzkumu bydlení v budoucnu.

Druhý dílčí cíl, tedy analýza důsledků specifického vývoje v oblasti podmínek bydlení na sociální nerovnosti (spotřebu bydlení) a tržní systémová rizika v ČR, představuje novou výzkumnou oblast, dosud nedostatečně řešenou v českém prostředí (zejména pak co se týká oblasti tržních systémových rizik). Pro naplnění druhého dílčího cíle využijeme jak řadu standardních, tak také inovativních metodických postupů.

Pro měření sociálních nerovností v oblasti finanční dostupnosti bydlení využijeme datových zdrojů Statistiky rodinných účtů 1990 – 2008 (obsahujících údaje o vývoji příjmů domácností i jejich výdajů na bydlení) a cenovou statistiku ČSÚ (od roku 1998); jako ukazatele budou využity míra zatížení (srovnávající výdaje na bydlení s čistými příjmy domácností), reziduální příjem, price-to-income ratio a/nebo lending multiplier. Pro měření sociálních nerovností v oblasti přístupu k výhodám plynoucím z explicitní i skryté veřejné podpory bydlení (bydlení s regulovaným nájemným, vlastnické bydlení za netržní ceny, ale také jiné veřejné dávky a podpory v oblasti bydlení) budou využity stejné datové zdroje ČSÚ a navíc postojové výzkumy provedené týmem socioekonomie bydlení Sociologického ústavu AV ČR, v.v.i. (například Postoje k bydlení 2001) a datové zdroje z výzkumů ČSÚ Životní podmínky 2007, 2008; pro měření přístupu k velikostně odpovídajícímu bydlení bychom využili stejných datových zdrojů a navíc informací z cenzů; a pro měření přístupu k bydlení pro migrující populaci do ekonomicky prosperujících regionů využijeme mimo výše zmíněné také regionální mzdovou statistiku ČSÚ pro jednotlivé kategorie zaměstnání (KZAM). Ve všech případech týkajících se měření „přístupu k bydlení“ bude vedle samotné kvantitativní stránky (porovnáním potřeby a nabídky) zejména zjišťováno, zda-li je veřejná podpora z pohledu vertikální efektivnosti „spravedlivá“ (ve významu zacílená na ty, kteří jsou v přístupu k bydlení ohroženi).

Pro měření sociálních nerovností v oblasti distribuce majetku ve formě rezidenčních nemovitostí bude využit datový soubor z šetření ČSÚ Životní podmínky 2007. Do výzkumu byl zařazen zvláštní modul zkoumající podmínky bydlení českých domácností; v něm byli respondenti také dotazováni na odhad tržní ceny domu/bytu, ve kterém žijí, a rovněž byly zkoumány jejich případné příjmy z pronájmu jiných nemovitostí. Záměrem bude, jako jeden rozměr nerovností, rovněž vždy zachytit regionální diference, a zejména pak pomocí analýzy míry vlivu státních intervencí v dané oblasti také zjistit, jaké jsou důvody (původ) těchto nerovností. Zvláštní pozornost bude věnována extrémním formám nerovností – sociálnímu či prostorovému vyloučení. Na městských úřadech vybraných měst bude provedena krátká anketa se sociálními pracovníky o problémech sociálního či prostorového vyloučení v daném městě, jež zároveň poslouží ke kritickému zhodnocení kritérií pro identifikaci postižených domácností a bude základem pro rekrutaci 20 zástupců domácností aktuálně i potencionálně ohrožených sociálním vyloučením, se kterými budou uskutečněny individuální rozhovory. Rozhovory se budou zaměřovat na příčiny sociálního či prostorového vyloučení a budou zpracovány standardními kvantitativními sociologickými metodami.

Na závěr budou zjištěné nerovnosti srovnány a hodnoceny z hlediska jejich vlivu na sociální kohezi a udržitelný ekonomický růst – pro účel hodnocení bude vytvořen nový ratingový způsob hodnocení nerovností při předpokladu alternativního vývoje faktorů podmiňujících závažnost těchto nerovností. V této souvislosti budou hodnoceny, za využití výše zmíněných datových souborů a parciálních simulací změn, též stávající nástroje fiskální (bytové) politiky. Zvláštní zřetel bude například brán na alternativní nastavení podpory nabídky i podpory poptávky, a to vzhledem k ukončení deregulace nájemného v roce 2011. Simulace dopadů změn v oblasti bytové politiky řešitelé již dříve několikrát ve své práci úspěšně vyzkoušeli (například Lux 2007, Lux et al.2004).

V oblasti výzkumu tržních systémových rizik se hodláme zaměřit na strukturaci („manipulaci“) poptávky po vlastnickém bydlení, vliv rostoucího zadlužení českých domácností hypotečními úvěry na spotřebu bydlení a odvozeně udržitelný ekonomický růst, vliv postupného „změkčování“ kritérií při hodnocení bonity klienta v případě poskytování hypotečních úvěrů a zavádění nových „dostupných“ úvěrových produktů na „přesun“ případných nestabilit na hypotečním trhu do celkového vývoje hospodářství a s tím související vliv začleňování příjmově slabších domácností do sektoru vlastnického bydlení na zvýšení agregátních rizik v ekonomice. Mimo problematiku strukturace (manipulace) poptávky se v zásadě jedná o analýzu vývoje těch faktorů, které ovlivnily globální dopad tzv. hypoteční krize v USA, a to v českém prostředí. V této souvislosti bude zkoumán vývoj podílu vlastnického bydlení i procesu začleňování příjmově slabších domácností (s využitím cenzů, výše zmíněných datových zdrojů a informací Ústavu územního rozvoje o rozsahu privatizace bytového fondu), vývoj zadlužení českých domácností hypotečními úvěry (s využitím dodatečných informací České národní banky a Ministerstva financí), vývoj cen rezidenčních nemovitostí (s využitím cenové statistiky ČSÚ a cenových dat Institutu regionálních informací) a vývoj úvěrového trhu. Pro účel zmapování aktuálního stavu úvěrového financování v oblasti bydlení (produktové řady a jejich praktického zastoupení) provedeme dotazníkové šetření doplněné o kvalitativní rozhovory mezi zástupci 5 největších poskytovatelů úvěrů, které naváže na podobné šetření provedené řešitelským týmem v roce 2005 (Lux et al. 2005). Rizika budou hodnocena jednak s ohledem na aktuální situaci, tak také s ohledem na vývoj (trend) výše zmíněných faktorů, a to ve srovnání se situací a vývojem v USA a Velké Británii, tedy v zemích, kde se o tržních systémových rizicích mluví nejvíce.

Strukturace poptávky a cenových očekávání na trhu bydlení bude zkoumána za pomoci speciálních, v základním výzkumu inovačních experimentů testujících reakce účastníků experimentu na měnící se tržní podmínky. Experimenty (počítáme 5 zvláštních experimentů) se uskuteční pomocí softwarové aplikace umístěné na webovém rozhraní; účastníci experimentu budou rekrutováni zejména z řad studentů, ale také dalších mladých lidí (jelikož ti dnes vytváří největší poptávku na trhu vlastnického bydlení). Experimentální studium problému naváže na řešiteli úspěšně řízený experiment k problematice rozhodování o vstupu do vlastnického bydlení provedený v roce 2007 v rámci projektu GA ČR, reg. č. 403/06/0915. Tento experiment, čerpající z poznatků behaviourální ekonomie (Lopes 1994, Roth 1988, Smith 1992 a další), se ukázal jako velmi rychlá a účinná metoda při testování strukturace očekávání a postojů. Jednotlivé skupiny účastníků experimentu budou vystaveny rozdílným kontextům, rozdílnému vývoji tržních podmínek a zejména pak rozdílným informacím i zkušenostem získaným v průběhu experimentu; následně pak budou analyzovány rozdíly v jejich reakcích. Poznání v této oblasti, stejně jako použitá metodika, mohou být unikátním přínosem k rozvoji základního socio-ekonomického výzkumu bydlení.

V případě hodnocení některých rizik jako aktuálně či potenciálně velmi závažných pro udržitelný ekonomický růst (za použití ratingu), budou analyzovány stávající nástroje monetární a fiskální (bytové) politiky z pohledu, zda-li přispívají ke snížení těchto rizik, a to podobným metodickým postupem jako v případě sociálních nerovností.

Metodologie projektu, mimo využití dřívějších poznatků a jejich aktualizací, tedy zahrnuje: 

• sociologicko-historickou analýzu kontextu transformace v oblasti podmínek bydlení;
• kvalitativní sociologický výzkum za účelem detekce příčin specifického vývoje v této oblasti u nás (rozhovory, skupinová diskuse, obsahová analýza dokumentů);
• kvalitativní sociologický výzkum domácností aktuálně či potenciálně ohrožených sociálním vyloučením, prostorovou segregací (rozhovory);
• kvantitativní i kvalitativní sociologický výzkum mezi vybranými poskytovateli hypotečních úvěrů (dotazníkový výzkum, rozhovory);
• experimenty za účelem poznání procesu utváření postojů a očekávání na trhu bydlení;
• rating sociálních nerovností a rizik podle jejich aktuálního či potenciálního vlivu na sociální soudržnost a udržitelný ekonomický růst;
• orientační hodnocení fiskální i monetární politiky státu v této oblasti (ekonometrické simulace).

Zjištění projektu budou publikována jednak ve formě jedné monografie v anglickém jazyce (vydané pokud možno v zahraničí) a jednak ve formě monografie z řady úspěšných a poptávaných monografií Standardy bydlení v českém jazyce (vydávané Sociologickým ústavem AV ČR, v.v.i.). Standardy bydlení budou následně prodávány odborné i laické veřejnosti, což zakládá uplatnění nároku na odpočet daně u přijatých zdanitelných plnění v rámci účelové dotace. Anglický jazyk první monografie byl zvolen proto, že ucelený a teoreticky zarámovaný výklad transformace v oblasti podmínek bydlení v tranzitivních zemích je postrádán v mezinárodním vědeckém diskurzu. Obě monografie projdou recenzním řízením; recenzenty budou významní vědci působící u nás i v zahraničí. Poznatky projektu budou také shrnuty do statí a do skončení projektu zaslány minimálně do tří imaktovaných vědeckých časopisů (minimálně jednoho v zahraničí). Poznatky i metody budou prezentovány a diskutovány na mezinárodních vědeckých konferencích, zejména pak konferencích European Network for Housing Research. Předpokládáme rovněž zájem ze strany tvůrců politik a tedy vytvoření dodatečných studií kategorie policy paper.

Literatura

• Arrondel, L., Levebvre, B. 2001. Consumption and investment motives in housing wealth accmulation: a French study, Journal of Urban Economics 50: 112 – 137.
• Berry, M. 1999. Unravelling the Australian housing solution: The post war years. Housing Theory and Society 16: 106-123.
• Boelhouwer, P., H. van der Heijden. 1992. Housing Systems in Europe: A Comparative Study of Housing Policy. Delft: Delft University Press.
• Bourdieu, P. 2005. The Social Structures of the Economy. Cambridge: The Policy Press.
• DiPasquale, D. & W. Wheaton 1996. Urban Economics and Real Estate Markets. New Jersey: Prentice-Hall, Inc.
• Égert, B., Mihaljek, D. 2007. Determinant sof house prices in central and eastern Europe. BIS Working Papers No. 236. Basel: BIS.
• Ettlerová, S., B. Matějková 2004. Rodinné chování a bytová situace mladé generace – souvislosti s partnerským, sňatkovým a natalitním chováním. Praha: VÚPSV.
• Ford, J., Quilgars, D. 2001. Failing home owners? The effectiveness of public and private safety-nets, Housing Studies 16: 147 – 162.
• Hegedüs, J. & R. Struyk 2005. Housing Finance. New and Old Models in Central Europe, Russia, and Kazakhstan. Budapešť: Open Society Institute.
• Hegedüs, J., I. Tosics 1996. Housing in Transition. Pp. 244-272 in Balchin, P. (ed.). Housing Policy in Europe. London: Routledge.
• Hoeller, P., Rae, D. 2007. Housing markets and adjustement in monetary union. Economic Department Working Paper No. 550. Paříž: OECD.
• Kemeny, J. 1992. Housing and Social Theory. London: Routledge.
• Kemeny, J. 1995. From Public Housing to Social Market: Rental Policy in Comparative Perspective. London: Routledge.
• Kiff, J., Mills, P. 2007. Money for Nothing and Checks for Free: Recent Developments in U.S. Subrime Mortgage Markets. IMF Working Paper WP/07/188, červenec 2007.
• Kleinman, M. 1996. Housing, welfare and the state in Europe. A comparative analysis of Britain, France and Germany. Cheltenham: Brookfield.
• Kleinman, M., W. Matznetter, M. Stephens (eds.) 1998. European Integration and housing policy. London: Routledge.
• Kostelecký, T. 2005. Postoje obyvatel k situaci na trhu s bydlením a bytové politice: existují v České republice „housing classes“? Sociologický časopis/Czech Sociological Review 41: 253-270.
• Kuta, V., F. Kuda, M. Ferko 2007. Trendy a rizika současného bydlení. Sborník vědeckých prací Vysoké školy báňské - Technické univerzity Ostrava. Řada stavební. Ročník 7 (1): 85-90.
• Lopes, L. 1994. Psychology and Economics: Perspectives on Risk, Cooperation, and the Marketplace. Annual Review of Psychology 45: 197-227.
• Lowe, S. & J. Hudson 2004. Understanding the Policy Process: Analysing Welfare Policy and Practice. Bristol: Policy Press.
• Lundqvist, L. 1992. Dislodging the welfare state? Housing and privatization in four European nations. Housing and Urban Policy Studies No. 3. Delft: Delft University Press.
• Lux, M. (ed.) 2003. Housing Policy: An End or a New Beginning? Budapešť: Open Society Institute.
• Lux, M. 2002. Finanční dostupnost bydlení v ČR a zemích EU. Praha: Studie Národohospodářského ústavu Josefa Hlávky.
• Lux, M. 2005. O spokojenosti českých občanů s užívaným bydlením. Sociologický časopis/Czech Sociological Review 41 (2): 227-252.
• Lux, M. 2007. The Quasi-normative Approach to Housing Affordability: The Case od the Czech Republic. Urban Studies 44 (5/6):1109-1124.
• Lux, M. et al. 2002. Bydlení – věc veřejná. Sociální aspekty bydlení v České republice a zemích Evropské unie. Praha: Sociologické nakladatelství.
• Lux, M. et al. 2006. Analýza opatření bytové politiky směřujících k podpoře flexibility práce v ČR. 1. díl – teoretický úvod. Praha: Sociologický ústav AV ČR.
• Lux, M. et al. 2006a. Analýza opatření bytové politiky směřujících k podpoře flexibility práce v ČR. 2. díl – výsledky empirických šetření. Praha: Sociologický ústav AV ČR.
• Lux, M. P. Sunega, T. Kostelecký, D. Čermák, P. Košinár 2004. Standardy bydlení 2003/2004: Bytová politika v ČR – efektivněji a cíleněji. Praha: Sociologický ústav AV ČR.
• Lux, M., P. Sunega 2006. Vývoj finanční dostupnosti nájemního a vlastnického bydlení v průběhu hospodářské transformace v České republice (1991-2003). Sociologický časopis/Czech Sociological Review 42 (5): 851-881.
• Lux, M., P. Sunega, T. Kostelecký, D. Čermák 2003. Standardy bydlení 2002/2003: Finanční dostupnost a postoje občanů. Praha: Sociologický ústav AV ČR.
• Roth, A. E. 1988. Laboratory experimentation in economics: a methodological overview. The Economic Journal 98: 974-1031.
• Schmidt, S. 1989. Convergence theory, labour markets and corporatism: The case of housing, Scandinavian Housing and Planning Research 6: 83-101.
• Smith S.J. 2005. Banking on Housing? Speculating on the Role and Relevance of Housing Wealth in Britain. Draft paper pro Joseph Rowntree Foundation.
• Smith, V. L. 1992. Game theory and experimental economics: beginnings and early influences. History Political Economy Vol. 24: 241-282.
• Stark, D., L. Bruszt. 1998. Postsocialist Pathways: Transforming Politics and Property in East Central Europe. Cambridge: Cambridge University Press.
• Stephens, M. 2005. Systemic Risk and Home Ownership in the UK. Paper pro konferenci ENHR. Reykjavik: ENHR.
• Sunega, P. 2005. Efektivnost vybraných nástrojů bytové politiky v České republice. Sociologický časopis/Czech Sociological Review 41 (2): 271-300.
• Sunega, P., M. Lux 2007. „Market-Based Housing Finance Efficiency in the Czech Republic“. European Journal of Housing Policy 7 (3): 241-273.
• Sýkora, L. 1999. Local and regional planning and policy in East Central European transitional countries. In: Hampl et al., Geography of Societal Transformation in the Czech Republic. Prague: Charles University, Department of Social Geography and Regional Development.
• Sýkora, L. 2004. Cities in the Czech Republic. In: Baan, A., van Kempen, R., Vermeulen, M., eds., Cities in the New EU Countries: Position, Problems, Policies. Pp. 17-22. Amstelveen, KPMG and Universiteit Utrecht.
• Tsenkova, S. & S. Lowe (eds.) 2003. Housing Change in Central and Eastern Europe. Aldershot: Ashgate Publishing Limited.
• Večerník, J. 1998 (ed). Zpráva o vývoji české společnosti 1989-1998. Praha: Academia.
• Večerník, J., P. Matějů (eds.) 1999. Ten Years of Rebuilding Capitalism. Czech Society 1989-1998. Praha: Academia.
• Wilcox, S., Ford, 1998. J. Owner occupation, employment and welfare: the impact of changing relationships on sustainable home ownership, Housing Studies 13: 623 – 638.